相続登記とは?

相続登記手続きとは、亡くなった人の不動産を、承継する相続人の名義に変更する手続きのことをいいます。

具体的にどのような手続きが必要で、どのような流れになるのかは、別の記事にてご案内させて頂きます。

相続登記で必要となる書類は?

相続登記で使用する書類には、どのようなものがあるのでしょうか?
相続登記で必要となる書類には次のようなものがあります。

①遺産分割で相続登記をする場合

・登記申請書
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
(改製原戸籍、除籍謄本)
・被相続人の住民票の除票 又は 戸籍の附票
・遺産分割協議書
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・相続する人の住民票
・納税通知書又は固定資産税評価証明書

場合によって必要な書類
・上申書
・納税通知書
・登記済権利証又は登記識別情報
・委任状

②遺言書で法定相続人に相続登記をする場合

・登記申請書
・遺言書
・被相続人の戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・遺言書により相続する人の現在の戸籍謄本
・遺言書により相続する人の住民票
・納税通知書又は固定資産税評価証明書

場合によって必要な書類
・上申書
・納税通知書
・登記済権利証又は登記識別情報
・委任状

③遺言書で法定相続人以外に移転登記をする場合

・登記申請書
・遺言書
・被相続人の戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・登記済権利証又は登記識別情報
・受遺者の住民票
・納税通知書又は固定資産税評価証明書

遺言執行者の定めがある場合
・遺言執行者の印鑑証明書

遺言執行者の定めがない場合
・相続人全員の印鑑証明書
・相続人全員の戸籍謄本

場合によって必要な書類
・上申書
・納税通知書
・登記済権利証又は登記識別情報
・委任状

④法定相続で相続登記をする場合

・登記申請書
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
(改製原戸籍、除籍謄本)
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・相続人全員の住民票
・納税通知書又は固定資産税評価証明書

場合によって必要な書類
・上申書
・納税通知書
・登記済権利証又は登記識別情報
・委任状

書類のひな型一覧

相続登記に必要となる書類のひな型の一覧です。

登記申請書

相続登記を申請する際には、管轄の法務局に登記申請書を提出する必要があります。
管轄の法務局がどちらになるのかは、法務局HPに記載されております管轄のご案内をご参考下さい。

相続登記を行う場合は、基本的に、こちらの登記申請書をご参考下さい。

例外的に、遺言書で法定相続人以外に移転登記を行う場合は、こちらの登記申請書をご参考下さい。

詳しい登記申請書の記載方法は、こちらの法務局が掲載している記載例をご参考下さい。

遺産分割協議書

遺産分割協議書のひながたはこちらダウンロードできます。

遺産分割協議書を作成するうえでの注意点は次の通りです。

遺産分割協議書の注意点

・遺産分割協議は相続人全員で行い、全員の押印が必要です。
(1人でもいない場合、無効となります)

・不動産は登記簿に記載されている通りに記載しましょう。他にも財産がある場合は、具体的に記載しましょう。

・遺産分割協議書は手書きである必要はありません。

・協議書を作成した日を記載しましょう。

・遺産分割協議書には、実印を押印しましょう。法務局に相続登記を申請する際には、実印で押印することが求められます。また実印である事を確認するために、印鑑証明書の添付が必要です。

・遺産分割協議書が複数枚になる場合には、用紙と用紙の間に契印(協議者全員分)を押しましょう。

・遺産分割協議書は相続人全員分を作成して保管しましょう(後日の紛争を避けるため)

遺言書

自筆証書遺言や秘密証書遺言では、被相続人が死亡した後、家庭裁判所で遺言書の検認が必要となります。登記手続きでは、検認済証明の付いた遺言書が必要となります。公正証書遺言の場合には、事前に公証人の面前で公証しているので、検認は不要です。

遺言書のひながたはこちらからダウンロードできますが、自筆証書遺言の場合は、相続財産の目録を除いて、全て自筆で作成する必要があります。ご注意ください。

被相続人の住民票の除票、戸籍の附票

相続登記をする際は、被相続人の死亡時の住所がわかる書類として、「被相続人の住民票の除票、戸籍の附票」が必要です。
被相続人の死亡当時の住所から登記時の住所までつながりが付くことで登記簿上の所有者と被相続人が同一人物であることが証明できるため、必要となります。

住民票の除票は最後の住所地の市区町村役場で、戸籍の附票は、最後の本籍地の市区町村役場で請求できます。被相続人の住民票は、本籍地入りのものが必要ですので、注意しましょう。
住民票の除票、戸籍の附票は、死亡後5年経過後、破棄されることがあります。

なお、被相続人の死亡時の住所から登記簿の住所地までつながりがつかない場合、上申書などを添付して、相続登記を申請します。
詳しくは、上申書をご参考下さい。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
(改製原戸籍、除籍謄本)

相続登記では、相続人を確定するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本(改製原戸籍、除籍謄本)が必要となります。
※遺言書を使って相続登記をする場合は、被相続人が亡くなった際の戸籍謄本だけで問題ありません。

被相続人の戸籍謄本の取得方法は、被相続人の最終本籍地の市区町村役場で取得し、最終の本籍地から変更されていれば、該当地の市区町村役場に改製原戸籍、除籍謄本を請求します。
場合によっては、複数の市区町村役場に取得手続きをする必要があります。
遠方であったり、時間が取れず、忙しい場合などは、司法書士等の専門家が取得をすることもできます。

相続人の現在戸籍謄本

相続登記をするうえで、相続人を確定する必要があるため、相続人の現在戸籍謄本が必要となります。相続人のものについては、出生までのものは、必要ありません。

印鑑証明書

相続登記で、相続人の印鑑証明書が必要となってくるのは、遺産分割協議書で相続登記をする際と上申書を使用する場合です。
上申書については、こちらをご参考下さい。
印鑑証明書は、相続人全員のものが必要となります。
印鑑証明書の発行日は、3カ月以内でなくても問題ありません。

住民票

相続登記により不動産を取得する方の住民票が必要です。

遺産分割協議などの相続登記で印鑑証明書を使用する場合、印鑑証明書を住所証明書として援用することで相続人の住民票を省略することができます。
印鑑証明書を援用する場合、被相続人の住所証明する書類は必要となります。

固定資産納税通知書 又は 固定資産税評価証明書

相続登記の際の登録免許税を計算するために、固定資産の納税通知書又は固定資産評価証明書が必要になります。

登録免許税とは、登記申請をする際に、法務局に納める税金で、相続登記の際には必ず必要となります。

固定資産税納税通知書は毎年5月ごろに通知される書類で、評価額という箇所に評価額が記載されております。
固定資産評価証明書は不動産がある市区町村役場または市税事務所で取得することができます。

登記申請をする際は、最新年度のものが必要となります。
例えば、平成31年度に発行された固定資産の納税通知書又は固定資産評価証明書は、平成31年4月1日~令和2年3月31日まで使用することができ、令和2年4月1日以降に登記申請する際は、令和2年度に発行されたものが必要となります。

上申書

相続登記を行う上で、上申書が必要となってくるケースは2つあります。

上申書が必要となるケース

①被相続人の登記簿上の住所を証明できる書類が発行できない場合
※相続人を確定させる戸籍謄本が全て発行できない場合に上申書が必要となっていた取り扱いは変更されました。

相続登記を申請する際に、亡くなった被相続人と不動産登記簿上の人物が同一人物であることを証明するために、被相続人の住民票の除票または戸籍の附票を添付して相続登記の申請をしますが、それらの書類をもっても証明できない場合があります。

例えば、甲さんが所有権を取得した当時は、Aという住所に居住しており、Aという住所で登記をしましたが、その後、昭和60年にBという住所へ移転した後、平成30年にCという住所へ移転した後に死亡している場合、甲さんがB,Cに住所があったことを証明する書類は発行できるが、Aという住所にいたことを証明する書類(住民票の除票または戸籍の附票)を発行できない場合があります。

これは、役所での住民票の除票または戸籍の附票の保存期間が5年と定まっているため、過去の住所を証明する書類を廃棄しているためです。

このような場合、不動産登記簿上の所有者と被相続人が同一人物と証明することができないので、相続人全員から「不動産の所有者と被相続人は同一人物で間違いありません」という内容の「上申書」を提出する必要があります。

上申書に必要な書類

上申書を添付して相続登記を申請する場合、次の書類も必要となります。

上申書を添付する場合に必要となる書類

・相続人全員の印鑑証明書
 次のいずれかの書類
①相続不動産の登記済権利証又は登記識別情報通知
②固定資産税の納税通知書
③保証書(相続人以外の2名が実印にて捺印しているもの)

なお、平成28年3月11日までは、相続人を確定するための除籍謄本等が廃棄されており、相続人を確定することができない場合には、上申書が必要となっておりましたが、現在は「除籍等の謄本を交付することができない」旨の市町村長の証明書があれば、上申書は不要となりました。
(平成28年3月11日付 法務省民二第219号法務省民事局長通達)。

委任状

相続登記の申請は、相続人でなくとも「委任状」があれば、相続人以外からも申請することができます。
所有権を取得する人以外が申請をするのは、委任状が必要となりますので、注意しましょう。

委任状のひな型はこちらです。

まとめ

相続登記は、時間をかければご自身でも行うことは可能ですが、細かい点などを理解していくのは、苦労するものです。

相続登記でお困りの方は、幸せ家族相続センターへご相談下さい。

 

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